Short Sale: ¿Es la solución al apalancamiento inmobiliario español?

Un Short Sale o una venta corta es una venta de bienes raíces en la que el producto neto de la venta de la propiedad se quedará corto de las deudas garantizadas por los gravámenes contra la propiedad. Este concepto fue aplicado en Miami dando buenos resultados. Alejandro Salvador de Aina, Co-Founder & Operation Consultant en Detranor, nos explica al respecto y si es posible aplicarlo en España.

Short Sale: ¿Es la solución al apalancamiento inmobiliario español?

Cuando se plantea un problema es diversa y cuantiosa la masa que se apresura a estigmatizarlo e identificarlo, no tanto por el contrario para aplicar soluciones. Gracias a la diversidad del ser humano la solución absoluta a un problema no existe, al igual que la verdad, hay una variable extensa de posibles soluciones. En ocasiones soluciones complejas que dan resultados sencillos, en ocasiones soluciones sencillas que dan resultados complejos… pero sea como fuere trataré de exponer e identificar “a toro pasado” las diferentes soluciones adoptadas y su viabilidad para un problema tan grave como fue la crisis inmobiliaria mundial.

short sale

Tras un tiempo previo de disputa en si era cierta o sino veraz, por allá por 2008 estallaba de manera irremediable una gran crisis mundial lastrada por la burbuja inmobiliaria. El ladrillo, motor de muchas economías, toco techo y los peores presagios se confirmaban, lo que comenzó como una explosión de una burbuja sectorizada e identificada rápidamente se extendió a otros sector de influencia y los daños colaterales a la economía o la banca fueron tan latentes que dejó sumida a buena parte de las economías mundiales en una crisis sin precedentes, pero… ¿Fueron las decisiones o soluciones las acertadas? Veámoslo:

Soluciones implantadas

Como hemos visto con anterioridad, las personas podemos plantear diferentes soluciones para un mismo fin. De este modo los estados soberanos también implantaron diferentes soluciones para tratar de alcanzar un mismo fin, pero… ¿Realmente se aproximó al mismo fin?

En este artículo  que nos ocupa me gustaría plantear una posible solución desde otro punto de vista a la situación actual de apalancamiento en largo plazo para el stock inmobiliario español. Problema, que lejos de resolverse, los profesionales del sector estamos comprobando como el despertar inminente del sector no está haciendo lo propio con ese gran stock, que está lastrando entidades bancarias completas y desmejorando balances anuales. Para este análisis tomaremos como ejemplo el mercado español y un mercado donde la solución fue el “Short Sale”, utilizaremos en este caso el mercado de EEUU y más concretamente el del estado de Florida, Miami.

No podríamos hacer un artículo competo si anteriormente no exponemos que es el “Short Sale” y el concepto a que hace alusión. Un “Short Sale” o una venta corta es una venta de bienes raíces en la que el producto neto de la venta de la propiedad se quedará corto de las deudas garantizadas por los gravámenes contra la propiedad. En este caso, si todos los tenedores de gravamen acuerdan aceptar menos que la cantidad adeudada sobre la deuda, una venta de la característica se puede lograr con éxito contrastado y rapidez.

 

En Miami, el concepto encajó a la perfección y rápidamente se pusieron grandes lotes de stock en el mercado, con una negociación previa en la rebaja común de pretensiones de las partes, esto creó un clima propicio para el interés inversor por los precios ventajosos que se dieron resultantes de esta posición, por lo que en menos de dos años se dió salida al enorme stock inmobiliario. Poco más de un año después de que un grupo de bancos se convirtieran en propietarios de dos de las tres torres que componen el Icon Brickell, ya se vendieron más de tres cuartas partes de los condominios en venta, según una información recogida por el diario The Miami Herald. Principalmente compradores argentinos y brasileños se disputan más estas propiedades de lujo de Icon, cuyo precio de venta inicial llegó a caer hasta 40%. Sin embargo pocos pensaban que una recuperación de esta magnitud pudiera darse en un sector, a pesar de que históricamente ha sido un pilar fundamental en la economía estatal de Miami. Las ventas de condominios en el área metropolitana de Miami aumentaron 94%, según cifras de la Asociación de Realtors de Miami.

Podríamos decir que las medidas de “Short Sale”, incentivaron una compra de inversores extranjeros y dieron una salida rápida y ventajosa en la relación espacio tiempo a todo ese stock inmobiliario.

En España, por el contrario y debido a nuestro carácter “conservador”, entendemos en un sinfín de ocasiones que el dejar de ganar es sinónimo de perder, por lo que en vez de mirar las operaciones en conjunto y ver el resultado final, se prefirió crear la figura, del bien llamado, “Banco malo” como último guardián de la devaluación inmobiliaria. Pensando que si conservábamos los precios conservaríamos el sector ¿Nadie se paró a pensar que la relación espacio tiempo se traduce en costos? parece de manual, pero el apalancamiento de activos se ha convertido, como era de prever, en unos costes por mantenimiento de inmovilizado y en una falta de liquidez terrible para las entidades crediticias que, algunas ven temblar sus balances anuales.

Las figuras creadas en España para dar solución al problema inmobiliario como son el banco malo (Sareb) o las diferentes sociedades inmobiliarias creadas por las entidades de crédito, lejos de convertirse en la solución al agravio, se han convertido en una parte más del problema. En multitud de ocasiones estas estructuras se han encerrado en su corporativismo y han alcanzo un nivel de hermetismo que podría equipararse al de instituciones gubernamentales o funcionariado. Podríamos decir que las estructuras creadas para canalizar el problema no están siendo livianas y fluidas lo que está llevando al sector a regenerarse mediante canales alternativos.

La recuperación del sector en España.

Podríamos decir que la recuperación en el sector se está acelerando y la fiebre inmobiliaria resurge de nuevo, en consecuencia podría parecer que el problema del stock inmobiliario podría resolverse por sí solo. Nada más lejos de la realidad que resolverse solo, los profesionales del sector estamos identificando lo que calificare a efectos de este articulo como “recuperación mediante canales alternativos”, pues parece ser que es más fácil el crear oferta inmobiliaria desde cero y utilizar los terrenos que han quedado fuera del alcance del sector bancario y sus sociedades inmobiliarias que generar negocio con los ya existentes. Los costes en tiempo son mayores y con un menor margen de beneficio, ya que estos organismos siguen apelando a la creencia de que dejar de ganar es sinónimo de perder y por ende no están dispuestos a adaptar y flexibilizar sus pretensiones económicas o confiar en figuras de mediadores del sector incluyendo el pago de honorarios a terceros, por lo tanto, la mayoría de Promotoras inmobiliarias, Constructoras o Agentes están volviendo a iniciar su negocio desde cero.

¿Dónde quedaran esos activos apalancados si el mercado se recupera a su margen? ¿Cuánto más podrá soportar estos costes de apalancamiento las entidades crediticias? ¿Será su obra maestra al acabar teniendo beneficios por plusvalías si el sector se recupera a su margen y ellos luego acometen la venta?

Es pronto aún a día de hoy para poder dar respuesta a tanta incógnita que conmueve a este humilde profesional que suscribe estas palabras a modo de reflexión compartida y sin ánimo de ofender o trasgredir a nadie.

Quedaremos a la espera de conocer si el apalancamiento súbdito, por la creencia de que dejar de ganar es sinónimo de perder, es la mayor de las estrategias para un sector tan potente de la economía o por el contrario ha sido el mayor de los errores conservacionistas.

El stock inmobiliario en España

Según las cifras del Ministerio de Fomento, llegó a rozar las 650.000 casas (649.780 en 2009), en el primer trimestre de 2016 el excedente de viviendas nuevas sin vender ni alquilar ascendía a un total de 493.112 casas, lo que significa un descenso del 28,3% sobre el nivel máximo alcanzado en 2009, regresar al excedente contabilizado justo antes de la crisis en 2007 y bajar por primera vez desde entonces de las 500.000 unidades.

El stock en manos de la banca se situaba en 2015  en 60.999 inmuebles, lo que supondría un 12,37% del total del stock disponible en España en manos de la banca.

En este punto, desde BBVA Real State se calcula que del stock de vivienda, un 30% no se va a vender nunca. Así pues, existirían unas 300.000 viviendas en mercados dinámicos, que son de fácil venta, con lo que “a partir de 2016 dejará de ser un problema”, según San Martín.

 

alejandro salvador

Alejandro Salvador de Aina es Co-Founder & Operations Consultant en Detranor

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